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通過目觀、檢測和定量及定性的分析，對整幢房屋進行綜合性的評價。評定時要進行細致全面的檢查與調研，必要時輔以測試和驗算，以構件或房屋的完損程度確定構件或房屋的完損等級以及是否屬于危險構件或危險房屋。　　房屋完損狀況檢測　　一、等級評定項目　　在房屋完損等級的評定中，把房屋分為結構、裝修、設備三大組成部分，并具體劃分為十四個項目。　　①結構部分：劃分為基礎、承重構件、非承重構件、屋面和樓地面五項。　　②裝修部分：劃分為門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修五項。　　③設備部分：劃分為水衛、電照、暖氣和特種設備四項。　　二、等級的劃分　　根據房屋結構、裝修、設備三部分各項目完好損壞程度，房屋完損等級分為五個等級：　　(1)完好房：結構完好，裝修完好，設備完好，且房屋各部分完好無損，無需修理或經過一般小修就能正常使用。　　(2)基本完好房：結構基本完好，少量構件有輕微損壞;裝修基本完好，小部分有損壞，油漆缺乏保養，小部分裝飾材料老化、損壞;設備基本完好，部分設備有輕微損壞。房屋損壞部分不影響房屋正常使用，一般性維修可修復。　　(3)一般損壞房：結構一般性損壞，部分構件損壞或變形，屋面局部滲漏，部分結構變形，有裂縫;裝修局部有破損，油漆老化，抹灰和裝飾磚小面積脫落，門窗有破損;設備部分損壞、老化、殘缺、不能正常使用，管道不夠通暢，水電等不能正常使用。房屋需進行中修或局部大修、更換部分構件才能正常使用。　　(4)嚴重損壞房：結構嚴重損壞，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重滲漏，構件嚴重損壞;裝修嚴重變形、破損，裝飾材料嚴重老化、脫落，門窗嚴重松動、變形或腐蝕;設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水、衛、電等設備殘缺不全或損壞嚴重。房屋需進行全面大修、翻修或改建，才能正常使用。　　(5)危險房：指結構已嚴重損壞，承重構件已屬危險構件，隨時可能喪失穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。　　三、評定方法　　混凝土磚混磚木結構　　1.凡符合下列條件之一者可評為完好房　　(1)房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合完好標準。　　(2)在裝修、設備部分中有一兩項完損程度符合基本完好的標準，其余各項符合完好標準。　　2.凡符合下列條件之一者可評為基本完好房　　(1)房屋的結構、裝修、設備等部分各項完損程度符合基本完好標準。　　(2)在裝修、設備部分中，有一兩項完損程度符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。　　(3)結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。　　3.凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房　　(1)房屋的結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準。　　(2)在裝修、設備部分中，有一兩項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。　　(3)結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。　　4.凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房　　(1)房屋的結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。　　(2)在結構、裝修、設備部分中，有少數項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞標準。　　其他結構等級評定方法　　1.房屋的結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。　　2.房屋的結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。　　3.房屋的結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。　　4.房屋的結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。　　此外，對于重要房屋及構件，須經過復核或專業測試鑒定才能確定完損程度。　　四、評定程序　　評定房屋完損等級應在評定出房屋的結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度的基礎上，再對整幢樓房的完損程度進行綜合評定。　　為準確評估房屋的完損等級，除了要按照一定的標準或方法外，還要遵循一定的評定程序，一般評定程序如下。　　(1)建立評定組織，制定房屋完損等級評定計劃。　　(2)組織評定人員培訓，搞好試點工作。　　(3)準備查勘工具以及各種統計記錄表格。　　(4)按《房屋完損等級評定標準》進行現場查勘鑒定。根據每棟房屋的結構、裝修、設備部分各項目的完損狀況進行整理分析，填寫房屋完損等級評定表。　　(5)按房屋完損等級評定方法分析每幢房屋的查勘資料，確定該房屋的完損等級。　　(6)評定完每幢房屋的完損等級后，填寫房屋完損等級統計匯總表，進行統計匯總。以掌握房屋各類結構的完損等級狀況，制定合理的養護、修繕計劃。　　五、評定注意事項　　(1)在評定完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據，嚴格按建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》進行，不能以建筑年代來評定房屋完損等級，也不能以房屋原設計標準的高低代替評定房屋完損等級的標準。　　(2)評定完損等級時，地基基礎、承重構件、屋面等項的完損等級程度是決定該房屋完損等級的主要條件。如這三項不符合同一個完損等級標準，則應以三項中損壞最嚴重的一項的完損程度來評定房屋的完損等級。　　(3)評定完好房屋時，房屋結構部分的各項指標都要達到完好標準，才能評定為完好房屋。　　(4)評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各部分的分項完損程度不能下降到危險房屋的標準。　　(5)評定危險房屋時，應參照《危險房屋鑒定標準》。

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譚智雄

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